Покупка недвижимости — это сложное и ответственное дело, к которому надо подходить с должным вниманием. Особенно важна для покупателя юридическая чистота квартиры, которая гарантирует ему спокойствие в будущем. Какие документы необходимо проверить у продавца жилья, и какие риски грозят покупателям, которые решили провести проверку документов без помощи профессионалов. Слово эксперту.

Перед приобретением недвижимости покупателю стоит тщательно ознакомиться с правоустанавливающими документами на объект. Необходимо выяснить, на основании каких документов возникло право собственности продавца. Это могут быть: договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельства о праве на наследство, реже - вступившее в законную силу решение суда и договор ренты. Также стоит проверить факт надлежащей государственной регистрации.

Особое внимание стоит уделить истории квартиры. Необходимо попросить у собственника выписку из ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним), в которой будет указано, действительно ли продавец является собственником квартиры, есть ли другие собственники, не находится ли недвижимость в залоге или под арестом, есть ли обременения.

Следует насторожиться, если квартира, например, часто переходила из рук в руки, и в ней никто не жил достаточно долго. Вполне возможно, что со сделками по этому объекту не все в порядке. В этом случае лучше переключить свое внимание на какой-нибудь другой объект.

Стоит иметь в виду, что не все жилые объекты зарегистрированы в ЕГРП. Обычно это касается квартир в старых домах. Как ни странно, отсутствие такой квартиры в реестре означает ее полную юридическую чистоту, то есть с момента приватизации никаких сделок с ней не совершалось. В этом случае покупателю стоит лишь проверить справки о принадлежности и отсутствии обременения из БТИ.

После изучения документов на объект, не лишним будет проверить личность продавца. Собственника необходимо попросить предъявить паспорт и убедиться, что обладатель паспорта и документов на объект одно и то же лицо. Всегда настораживает, если от имени продавца действует его представитель по нотариально заверенной доверенности. Стоит изучить доверенность, чтобы выяснить еще один важный вопрос: вправе ли представитель собственника квартиры получить деньги за ее продажу или же его полномочия ограничиваются лишь подписанием договора. Также нужно разобраться с дееспособностью продавца, особенно если уже при первом взгляде возникают сомнения в его адекватности. Например, можно поговорить с соседями.

Для того чтобы с купленной квартирой не возникло впоследствии проблем, обязательно нужно убедиться, что никакие третьи лица не могут предъявить на нее права. Известны ситуации, когда член семьи, прописанный в квартире, но давно не проживающий в ней, неожиданно объявляется и начинает оспаривать сделку или заявляет о своем желании проживать здесь. Чтобы такого не случилось, попросите у собственника расширенную выписку из домовой книги, в которой будет четко указано, кто зарегистрирован на данной жилплощади, и сохраняют ли эти люди право проживания в квартире даже в случае ее продажи. Если квартира была приобретена в браке, то продавец должен предъявить нотариально заверенное согласие на продажу жилья от супруга/супруги.

У покупателя жилья может быть риск признания сделки по продаже квартиры недействительной. Согласно российскому законодательству, максимальный срок по признанию сделок с недвижимостью недействительными составляет три года. Поэтому, если за последние три года никаких конфликтов из-за квартиры не происходило, можно вздохнуть спокойно. Но если все же в течение трех лет случился такой спор, попросите собственника предъявить судебное решение, чтобы понять, действительно ли он владеет данной квартирой легально.

Какой бы информацией по проверке документов не обладал покупатель, безопаснее всего при покупке квартиры обращаться к профессионалам. Лицу, не имеющему навыков и знаний в юриспруденции, сложно совершить проверку документов. Кроме того, обычному человеку доступен лишь один источник информации – это ЕГРП. Оценку документов должен проводить профессионал с многолетним опытом, так как существует множество нюансов и огромное количество рисков.