Об увеличении жилплощади люди задумываются, когда в семье появляются дети. Однако стоит иметь в виду, что продать недвижимость, собственником которой также является ребенок младше 18 лет, довольно проблематично. В чем заключаются сложности такой сделки и как правильно организовать продажу квартиры, в которой живет несовершеннолетний? Слово эксперту.

Защита прав ребенка на жилье со стороны государства начинается с приватизации. Если на момент приватизации ребенок прописан в квартире, он обязательно участвует в процедуре безвозмездной передачи жилья в собственность. Администрация района может принять отказ от взрослых, но участие детей обязательно. Бывает, что ребенок родился накануне приватизации, и его умышленно не регистрируют, чтобы потом без осложнений продать квартиру. Малыш, родившийся в уже приватизированной или купленной квартире, собственником не является, его в ней просто прописывают.

При купле-продаже квартиры, собственником которой также является ребенок, в обязательном порядке потребуется разрешение. Подобные сделки сопровождаются Управлением опеки и попечительства Департамента образования администрации Омска, которое дает разрешение или отказ на свершение сделки, связанной с куплей-продажей, меной, дарением или другими операциями с недвижимостью, в которых участвуют дети — собственники жилья. Для продажи квартиры, в которой несовершеннолетний просто прописан, оно не требуется, задача обеспечения ребенка жильем остается на совести родителей.

Все сделки с имуществом малолетнего ребенка (до 14 лет) могут совершаться только его законными представителями или опекунами (в большинстве случаев, родителями) и с обязательным согласием на это органов опеки и попечительства. В сделке купли-продажи с участием детей формально требуется согласие обоих родителей. Но бывают ситуации, когда родители в разводе, а биологического отца разыскать невозможно. Тогда разрешение на продажу квартиры дается только с согласия матери.

Когда совершается сделка с недвижимостью, собственником которой также является несовершеннолетний, обеим сторонам нужно быть особенно внимательными и предусмотрительными, так как количество возможных осложнений очень велико.

В своей деятельности органы опеки опираются в первую очередь на Конституцию РФ, Гражданский кодекс РФ, Семейный кодекс РФ. Нормативными актами для них являются также Устав и Постановления администрации города и области, касающиеся защиты имущественных прав несовершеннолетних детей.

Обычно, если жилищные условия ребенка после сделки с недвижимостью улучшаются (покупается коттедж, квартира большей площади или жилье в новостройке) — нет никаких проблем с получением необходимого разрешения. Специалисты рассматривают вопрос о продаже старой квартиры и одновременной покупке улучшенного жилья, проводят экспертизу документов, на основании которой издается распоряжение, подписываемое главой администрации района. Вопрос разрешения купли-продажи решается обычно в течение месяца с момента подачи заявления. Органы опеки следят за тем, чтобы у ребенка новое жилье было не хуже продаваемого.

С осторожностью органы опеки относятся к ипотеке под залог квартиры, которая принадлежит ребенку. На практике часто органы опеки отказывают, если покупаемая квартира ставится под обременение банка (ипотека). Также можно получить отказ на продажу жилья для покупки новой квартиры по договору о намерениях по переуступке права требования третьими лицами.

При покупке другого жилья количество квадратных метров для ребенка-собственника должно быть больше или таким же, как в прежней квартире. Это правило. Но под него нельзя подвести все ситуации, которые возникают в альтернативных сделках с участием детей. Решения органов опеки и попечительства носят субъективный характер — они оценивают родителей и ситуацию в целом. Если мать и отец, работающие адекватные люди, то представители администрации могут пойти на компромисс.

Случается, что люди через продажу жилья решают свои долговые проблемы, а затем расторгают сделку. Если недобросовестным родителям удалось обмануть чиновников, сделку можно расторгнуть.

Чтобы избежать ошибок при совершении сделки с недвижимостью, в которой участвуют несовершеннолетние, нужно просчитать все варианты, чтобы в будущем она не могла быть оспорена. Покупатель должен четко понимать, какую квартиру он приобретает, грамотно выбирать риэлтора, чтобы не нарушить интересы малолетних детей. В данном случае «трехгодичный срок исковой давности» начинается с того момента, когда заинтересованное лицо узнало о нарушении своего права. Поэтому и через десять лет после проведения сделки может появиться родственник ребенка, заявляющий о нарушении прав и готовый их отстаивать, даже если на данный момент ребенок уже совершеннолетний. В последнем случае, кстати, он сам может узнать, не были ли нарушены его права при совершении сделок.

В целом процесс купли-продажи жилья, собственниками которого являются дети, отягощен дополнительными требованиями органов опеки и попечительства и, как следствие, бумажной волокитой. Но все это позволяет эффективно защищать имущество детей от сторонних посягательств. В любом случае родителям или опекунам при продаже квартиры, собственником которой является и ребенок, необходимо будет договариваться с органами опеки и убедить их в том, что интересы ребенка не пострадают.