Верховный суд запретил застройщикам обходить закон о долевом строительстве

Президиумом ВС России подготовлен обзор практики судебных споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов.

В частности, документ содержит ряд разъяснений по наиболее частым спорным ситуациям. К примеру, судьи Верховного суда (ВС) указывают застройщикам на недопустимость обхода положений закона о долевом строительстве. На практике наиболее популярными вариантами договоров между гражданами и застройщиками являются целевой заем на постройку квартиры, так называемая вексельная схема или договор о совместной деятельности и отношения, оформляемые с помощью предварительного договора. Такие вот договорные отношения, разъясняет ВС, судам следует квалифицировать как прикрытие соглашения об участии в долевом строительстве и применять к ним соответствующие положения, предусмотренные законом о долевом строительстве. Верховные судьи напоминают: при рассмотрении споров, связанных с приобретением квартир гражданами, суды должны исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон независимо от наименования заключенного договора.

Для обеспечения интересов дольщиков, которые должны получить по договору участия в долевом строительстве квартиры, свободные от прав третьих лиц, Верховный суд фактически ввел запрет на обременение залогом банка (иных лиц) таких квартир, в том числе в составе объекта незавершенного строительства. Кроме того, в обзоре также указано, что приобретатель квартиры по договору участия в долевом строительстве может требовать передачи ее в собственность даже до ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, если дольщик исполнил свои обязательства по договору участия в долевом строительстве и квартира ему фактически передана. Такое решение может быть принято, если многоквартирный дом практически достроен, а квартира имеет индивидуально-определенные признаки. Однако если покупатель квартиры не уплатил обусловленную договором цену, то он уже не сможет требовать передачи объекта недвижимости в натуре.

Если же застройщик близок к банкротству, то согласно разъяснениям Пленума, граждане-инвесторы до вынесения арбитражным судом определения о введении процедуры наблюдения, применяемой в деле о банкротстве, в отношении застройщика вправе предъявить к нему в порядке гражданского судопроизводства следующие исковые требования: о признании права собственности на объект долевого строительства и о признании права на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства. Суд не вправе отказать в принятии таких исковых заявлений или прекратить производство по делу.

Уже после того, как застройщик решением арбитражного суда будет признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него введена процедура конкурсного производства, обращаться в суд общей юрисдикции для признания права собственности на квартиры бессмысленно. Суд откажет по одной простой причине – нарушение подведомственности спора.

Теги: Верховный суд, долевое строительство